Рынок 2024–2026: что происходит со спросом
Если отбросить рекламный шум, цифры показывают довольно приземлённую картину. После провала 2020–2022 годов в большинстве крупных городов вакансия стрит‑ритейла в новых ЖК к 2026 году опустилась до 5–8%, а заполняемость первых этажей стабильно растёт за счёт формата «дом у дома»: жители хотят решать базовые задачи в радиусе 5–10 минут пешком. Для тех, кто думает, как коммерческая недвижимость в новостройках купить без лишнего риска, ключевой показатель сейчас — не только цена за метр, а глубина реального платежеспособного спроса в радиусе квартала: плотность населения, наличие конкурентов, трафик к метро и остановкам, привычные маршруты пешеходов. Именно эти факторы, а не «статусность комплекса», сегодня сильнее всего двигают доходность.
Стрит‑ритейл: новые привычки жителей и формат «у дома»
Инвестиции в стрит ритейл в новостройках в 2026 году уже не про «красивую витрину», а про микс устойчивых арендаторов. На первых этажах новых комплексов быстро оседают сетевые аптеки, минимаркеты, пекарни, кофейни «to go» и сервисы последней мили — пункты выдачи маркетплейсов и дарк‑сторы. Покупка помещения под стрит ритейл в новом доме стала работать лучше там, где застройщик создаёт не просто «коробку», а продуманную улицу: понятные навигация и витрины, нормальная высота потолков, места для вывесок и летних веранд. Рентабельность таких локаций держится в коридоре 9–13% годовых в рублях, но только если помещение делится на гибкие блоки и может быстро сменить профиль: сегодня это кофейня, завтра бьюти‑сервис или офис небольшого сервиса.
Офисы в новостройках: гибридная работа меняет планировку
Миф о «смерти офиса» окончательно развеялся: компании в 2026 году скорее оптимизируют площади, чем полностью уходят в онлайн. Поэтому офисные помещения в новостройках купить сейчас стремятся в первую очередь под форматы «гибкого HQ» рядом с жилыми кварталами, чтобы сотрудники могли работать ближе к дому. Речь не о башнях‑плаза, а о компактных блоках 80–300 м² с возможностью быстро делить open‑space на переговорные и кабинеты. Ставки аренды постепенно смещаются в пользу тех локаций, где есть парковка, общественный транспорт и сервисы «под одним навесом»: кафе, банки, коворкинги. Инвестор выигрывает, если изначально закладывает универсальную планировку, позволяющую сдать объект и под классический офис, и под медицинские или образовательные услуги.
Экономика сделки: доходность против рисков
Рассматривать, стоит ли инвестировать в коммерческие помещения в новостройках, имеет смысл через набор конкретных метрик. Базовая вилка доходности по готовым объектам с арендатором сегодня 8–11% годовых, по помещениям на ранней стадии строительства — теоретически выше на 1–3 п.п., но с существенным девелоперским риском и заморозкой капитала на 1,5–3 года. Ключевая ошибка — смотреть только на цену входа и игнорировать операционные расходы: ремонт под арендатора, налоги, обслуживание инженерии, простой между договорами. Чтобы коммерческая недвижимость в новостройках купить осознанно, приходится моделировать худший сценарий: сколько месяцев вы готовы держать объект пустым, как изменится ставка, если придётся выйти на рынок в период высокой вакансии, и есть ли в районе резерв платёжеспособного спроса.
Влияние на город и девелоперов: как меняется индустрия
Массовый спрос частных инвесторов на коммерцию у дома заставил застройщиков пересобирать продукты. Уже видно, как новые кварталы проектируются с учётом потоков: галереи стрит‑ритейла выводят к «магнитам» — паркам, школам, хабам транспорта. Это влияет и на структуру сделок: всё чаще девелоперы оставляют часть первых этажей в собственном управлении, а остальное продают, формируя «якоря» и контролируя пул арендаторов. На рынке укрепляется профессиональное управление: мелкие собственники объединяются в управляющие компании, чтобы бороться за трафик с ТРЦ и онлайн‑ритейлом. В результате инвестиции в стрит ритейл в новостройках и офисный формат перестают быть пассивным вложением и превращаются в мини‑бизнес, где критично понимать не только ставку аренды, но и логику развития всего района.