Заходить ли в новостройки на котловане в 2025: в чем вообще дилемма
Инвестиции в новостройки на этапе котлована 2025 выглядят заманчиво: цена минимальная, застройщик обещает рост стоимости к сдаче, вокруг — красивые рендеры и сладкие презентации. Но реальность сложнее. Одни инвесторы делают по 25–40 % годовых, другие по три года судятся с банкротами и в итоге выходят “в ноль” или с убытком. Поэтому вопрос не “выгодно или нет”, а “кому, где и как это делать, чтобы не превратить инвестицию в дорогую лотерею”.
Подход №1: классика — купить на котловане и ждать роста
Самый популярный путь: покупаем квартиру на старте продаж, ждем роста цены до сдачи и продаем. Теоретически схема простая, и именно на ней многие впервые пробовали инвестиции в новостройки на этапе строительства. В 2020–2021 годах такой подход часто работал сам по себе: цены шли вверх почти на все, и даже слабый выбор локации прощался. В 2025 году картина другая: рынок стал сегментированным, а ошибки уже не тянутся за общим ростом, а бьют по доходности.
Реальный кейс: два инвестора, один комплекс
Возьмем условный ЖК в спальном районе Москвы. Инвестор А зашел на старте и взял популярную европланировку — студию с нишей, этаж средний, вид во двор, минимальный бюджет. Инвестор Б в этом же объекте купил большую двушку на последнем этаже “для солидного покупателя”. Через два года, когда новостройка почти сдается, А спокойно продает с наценкой 30 %, потому что его формат легко тянут ипотечники и арендаторы. Б с двушкой вынужден скидывать цену, конкурируя с застройщиком и вторичкой. Вывод: важна не только стадия котлована, но и ликвидность конкретного формата.
Плюсы и минусы классического подхода
Если коротко, классика — это работающая стратегия, но не универсальная. Она подходит тем, кто готов заморозить деньги на 2–4 года и внимательно выбирать объект. Главный плюс — понятная логика и прогнозируемый горизонт. Минусы — отсутствие гарантий роста цены и риск просадки, если на районе начнут массово строить похожие дома или у застройщика начнутся проблемы. В 2025 году “слепой” заход в котлован без анализа проекта уже больше сродни ставке в букмекерской конторе, чем инвестиции.
- Плюсы: низкий вход, понятная схема, простой выход через продажу к сдаче дома.
- Минусы: заморозка капитала, зависимость от застройщика и рынка, риск низкой ликвидности формата.
Подход №2: заход в новостройки на котловане для инвесторов Москва 2025 — только точечный
В Москве и крупных агломерациях стратегии заметно меняются. Там уже не работает концепция “куплю что угодно в новостройке, все вырастет”. Среди сотен проектов нужно выуживать лучшие новостройки для инвестиций на ранней стадии 2025 — те, где сходятся три вещи: сильный бренд застройщика, понятная транспортная доступность и явный дефицит нужного формата жилья. Инвесторы стали меньше верить обещаниям и больше смотреть на цифры спроса и реальные кейсы продаж в похожих комплексах.
Реальный кейс: как не взлетел “перспективный” район
Разбираем ситуацию: несколько лет назад один московский район массово позиционировался как новый бизнес-кластер. Многие поверили, зашли на котлованах офисов и рядом стоящих ЖК. В итоге бизнес туда зашел частично, аренда офисов слабеет, а вот жилье в соседнем районе, где старый фонд, но развитая инфраструктура, дорожает быстрее. Инвесторы, которые на эмоциях выбрали “прорывной” район, получили почти нулевой рост. Те, кто скучно купил в уже сформировавшемся месте, заработали свои 20–25 % без лишнего шума.
Неочевидное решение: ставить на нудный, а не “модный” локационный сценарий
В 2025 году в столице и миллионниках часто выгоднее смотреть не на “новый Дубай на окраине”, а на устойчивые районы с прозаичным, но проверенным спросом. Там меньше хайпа, но и меньше провалов. Неочевидный шаг — уходить от проектов, где прибыль завязана на будущие “громкие” события: новые линии метро, бизнес-кварталы, парки. Если инфраструктуру еще только обещают, заложите в модель сценарий “не построят в срок” и посмотрите, выдерживает ли инвестиция такой вариант.
Подход №3: не покупать, а “управлять точкой входа и выхода”
Все чаще инвесторы смотрят не только на “стадию котлована”, а на сочетание цены и новостного фона. Один и тот же объект на разных стадиях цикла может дать разную доходность. Иногда выгоднее войти не на самом котловане, а позже — на росте уверенности и спроса, когда риск уже снижен, но цена еще не вышла на пик. В таком подходе ключевая задача — выстроить сценарии: когда покупать, на каком этапе фиксировать прибыль, в какие сроки выходить, если рынок пошел не по плану.
- Стратегия “ранний вход, ранний выход” — зашли на котловане, вышли к активной стадии строительства.
- Стратегия “средний вход, поздний выход” — купили на 30–50 % готовности, держим до сдачи и заселения.
- Стратегия “антикризис” — выходим в любой момент, когда достигаем минимально приемлемой доходности.
Неочевидный инструмент: игра на дисконтах и специальных акциях
Иногда максимальную доходность дают не официальные старты продаж, а короткие периоды скидок: закрытые распродажи, акции за быстрый выход на сделку, скидки за 100 % оплату. Профессионалы отслеживают такие “окна возможностей” и заходят туда, где временный дисконт дает плюс 5–10 % к итоговой доходности. В итоге два человека могут купить квартиры в одном и том же ЖК, на одной стадии котлована, но разница в цене входа составит сотни тысяч рублей, а это почти вся маржа небольшой инвестиции.
Альтернативные методы: не только “купил и жду сдачи”
Многим уже не хватает классического сценария, и они ищут, как заработать на инвестициях в новостройки на этапе строительства иначе. В ход идут совместные покупки, рассрочки, вход через переуступку, покупка нескольких студий вместо одной большой квартиры. Есть и более продвинутые подходы — например, работа с инвестгруппой, где один ищет объект, другой заходит финансами, третий занимается юридическим сопровождением и выходом. Так можно повысить доходность, но растет и сложность управления проектом.
Альтернативный сценарий: заработок на переуступках
Один из рабочих вариантов — покупка на ранней стадии с прицелом продать по переуступке еще до сдачи дома. Здесь важно выбрать объект, где спрос стабильно выше предложения и застройщик регулярно поднимает цены. Инвестор зарабатывает на разнице между своей ценой входа и ценой застройщика на момент перепродажи. Но есть нюанс: комиссии, налоги и ограничения по переуступке могут съесть значимую часть прибыли, если все не просчитать заранее.
Лайфхаки для профессионалов: как снизить риск и выжать максимум
Профессиональные инвесторы на рынке новостроек редко задают вопрос “стоит ли покупать квартиру на этапе котлована для инвестиций” в общем виде. Они спрашивают: в каком конкретно проекте, с каким горизонтом, с каким планом выхода. Лайфхак номер один — считать не “в процентах к сегодняшнему дню”, а сценариями: базовый, оптимистичный и стрессовый. В стрессовом варианте прогнозируйте задержку стройки, снижение цены на 10–15 % и рост ставки по ипотеке. Если сделка выдерживает и этот сценарий — есть смысл продолжать.
Три практичных лайфхака, о которых редко говорят
Первый — заранее анализируйте конкурентов внутри одного района: вторичку, другие новостройки, апартаменты. Это поможет понять, что будет происходить с ценой при массовом выходе предложения. Второй — смотрите не только на цену за метр, но и на конечный чек: иногда чуть более дорогой метр в маленькой студии оказывается ликвиднее, чем дешевый метр в большой трешке. Третий — проверяйте, как застройщик сдавал прошлые объекты: реальные сроки, качество отделки, репутацию. История девелопера — лучший фильтр от проблемных проектов.
Итог: стоит ли заходить на котлован в 2025 году
Если подвести черту, инвестиции в новостройки на этапе котлована 2025 остаются рабочим инструментом, но уже не “волшебной кнопкой”. Это больше не рынок, где выигрывают все, кто просто успел купить раньше. Сейчас это поле для тех, кто сравнивает разные подходы, считает цифры, анализирует локации и умеет выходить из сделки, не дожидаясь идеального момента. Для одних хороший выбор — точечные проекты в крупных городах, для других — комбинирование новостроек с альтернативными стратегиями и более консервативными активами. Главное — перестать инвестировать на эмоциях и начать действовать по четкому плану.