Арендный рынок новостроек в ближайшие годы будет сильно меняться: застройщики продолжают вводить большие объемы жилья, ставки по ипотеке плавают, спрос на аренду растет, а доходность не всегда очевидна. Ниже разбираем, как на все это смотреть глазами инвестора, который планирует держать объект 5–10 лет и хочет понимать, что реально будет приносить деньги.
—
Базовые термины: о чём вообще идёт речь
Чтобы говорить о прогнозах, договоримся о понятиях. Без этого легко запутаться в цифрах и процентах.
Арендная доходность (gross yield) — годовой арендный поток до расходов, делённый на цену объекта.
Пример: квартира стоит 15 млн ₽, в аренду сдаётся за 70 000 ₽/мес.
70 000 × 12 = 840 000 ₽ в год.
840 000 / 15 000 000 ≈ 5,6 % брутто-доходности.
Чистая доходность (net yield) — то же самое, но с учётом всех затрат: НДФЛ/самозанятость, простой без арендатора, ремонт, комиссия управляющей компании, страховка, коммуналка и капвложения. В реальности именно чистая доходность определяет, насколько выгодны инвестиции в новостройки для сдачи в аренду 2025 прогноз доходности по которым выглядит красиво только в рекламных буклетах.
Капитализация (рост стоимости капитала) — прирост цены самой квартиры. Инвестор здесь зарабатывает не на аренде, а на разнице покупки и последующей продажи. Для новостроек это традиционно сильная составляющая дохода на горизонте 3–7 лет.
IRR (внутренняя норма доходности) — ставка доходности, которая учитывает и аренду, и рост цены, и время входа/выхода, и сервисные платежи. По сути, это “общий итог” с учётом всех кэшаутов и кэшин.
—
Тренды 2024–2026: что давит на рынок и что его поддерживает
В упрощённом виде на арендный рынок новостроек действует три крупных силы:
1. Демография и урбанизация — рост населения крупных агломераций и концентрация рабочих мест в мегаполисах поддерживает спрос на долгосрочную аренду. Люди всё чаще предпочитают гибкость аренды вместо тяжёлого ипотечного кредита.
2. Ипотечная политика и ключевая ставка — дешёвая ипотека подстегнула покупки квартир “про запас”, под аренду. Когда льготных программ становится меньше, часть спроса возвращается в аренду, но инвесторам сложнее входить в сделку с кредитным плечом.
3. Структура ввода новостроек — застройщики активно строят “инвестиционно привлекательные” форматы: студии, компактные однушки, малый метраж в локациях с развитой инфраструктурой. Это одновременно и расширяет предложение, и повышает конкуренцию среди арендодателей.
Эксперты по рынку аренды в Москве и Санкт-Петербурге расходятся в деталях, но сходятся в основном: в ближайшие 2–3 года спрос на аренду сохранится высоким, однако темп роста ставок будет умеренным из‑за большого объёма нового жилья бизнес- и комфорт-класса.
—
Диаграммы “на пальцах”: как меняется доходность
Чтобы без таблиц всё было наглядно, опишем две упрощённые диаграммы.
Диаграмма 1. Динамика брутто-доходности (условный пример)
2020: ███████ 6,2 %
2022: ██████ 5,6 %
2024: █████ 5,0 %
2026 (прогноз): ████ 4,5–4,8 %
Вербальное чтение: падение брутто-доходности объясняется тем, что цены на новостройки росли быстрее, чем арендные ставки. Для инвестора это сигнал: одна аренда без учёта роста капитализации уже не даёт прежних 6–7 % годовых, к которым многие привыкли.
Диаграмма 2. Структура дохода инвестора (условный портфель новостроек)
– 2020:
— Аренда ≈ 55 % совокупной доходности
— Рост цены квартиры ≈ 45 %
– 2024:
— Аренда ≈ 40 %
— Рост цены ≈ 60 %
Здесь отдельные аналитики отмечают смещение фокуса: инвестор всё сильнее завязан не на поток, а на правильный выбор локации и класса, где будет расти капитализация.
—
Что будет с арендным рынком новостроек: сценарный прогноз
Базовый сценарий (наиболее вероятный)
При умеренном росте ставок и сдержанном удорожании жилья в крупных городах брутто-доходность по новостройкам стабилизируется в диапазоне 4,3–5,2 % годовых, в зависимости от класса объекта и района. Чистая доходность аренды новостроек для инвесторов купить квартиру под сдачу станет разумной стратегией, если:
— не брать максимальное кредитное плечо,
— рассчитывать горизонт вложений от 5 лет,
— закладывать 1–1,5 месяца простоя в году.
Эксперты по инвестициям в жилую недвижимость отмечают, что точка входа сейчас критична: ошибиться с локацией — потерять 1–1,5 п.п. доходности на всём периоде владения.
Оптимистичный сценарий
Снижение ключевой ставки, запуск новых поддерживающих ипотечных программ и рост доходов населения могут локально разогреть рынок:
— арендные ставки в Москве и Санкт-Петербурге растут на 7–10 % в год,
— цены на новостройки прибавляют 5–7 % в год,
— IRR по качественным объектам достигает 10–12 % годовых.
Но и здесь важное уточнение экспертов: под растущий поток денег и застройщики, и банки быстро подстроят предложение, поэтому длительного “золотого периода” ждать не стоит.
Пессимистичный сценарий
При ужесточении кредитной политики и перегреве рынка возможны:
— стагнация или лёгкая коррекция цен новостроек,
— замедление роста арендных ставок,
— давление со стороны предложения в массовом сегменте.
В этом варианте доходность по аренде может просесть до 3,5–4 % брутто, и ценность грамотного управления объектом (качественный ремонт, правильная стратегия заселения, сервис) становится критической.
—
Какие новостройки выбирать под аренду: критерии и подводные камни
Вопрос “какие новостройки купить для аренды прогноз арендного рынка” нельзя решить общим советом “берем всё у метро”. На практике важен набор технических и поведенческих факторов:
1. Транспортная доступность в динамике
Не только действующая станция метро или МЦД, но и планы развития транспорта: новые линии, развязки, вылетные магистрали, BRT-коридоры. Локация “с потенциалом” часто недооценена по цене покупки, но через 3–5 лет становится более ликвидной.
2. Тип доминирующего спроса
Студенты, айтишники, молодые семьи, врачи и преподаватели — у каждого сегмента свой чек и требования. Там, где рядом университеты и бизнес-центры, заходит одно; в локациях с детсадами и школами — другое.
3. Формат и планировки
Компактные однушки и студии с функциональной планировкой до 30–35 м² обычно легче сдать и перепродать. Но рынок постепенно наедается студиями, поэтому эксперты сейчас рекомендуют смотреть и на “умные” двушки 40–50 м²: они более устойчивы к конкуренции.
4. Управляемость и эксплуатационные расходы
Современные ЖК с управляемыми управляющими компаниями, цифровыми сервисами, нормальными тарифами УК дают предсказуемую экономику. Высокие коммунальные платежи и взносы на содержание могут “съесть” до 0,5–1 % доходности.
—
Сравнение: новостройка под аренду против альтернатив
Квартира в новостройке под аренду: инвестиции, сравнение доходности
Если упростить картину:
— Новостройка под аренду
Плюсы: современная инфраструктура, меньший риск капитального ремонта в ближайшие годы, выше ликвидность, потенциал роста цены на этапе строительства.
Минусы: стартовая доходность по аренде ниже, чем у части “вторички”, особенно в старых, но удачно расположенных домах.
— Старая “вторичка”
Плюсы: нередко более высокая брутто-доходность за счёт меньшей цены входа и уже сложившегося спроса.
Минусы: выше риски ремонтов, сложнее управлять, менее предсказуемая капитализация.
— Альтернатива в виде ОФЗ/депозитов
Плюсы: высокая ликвидность, минимальные операционные риски, отсутствует человеческий фактор арендаторов.
Минусы: отсутствие “хеджирования инфляции” через рост стоимости актива, отсутствие нематериальных бонусов (возможность личного проживания, наследование “понятного” актива).
Профессиональные консультанты по недвижимости сейчас рекомендуют комбинировать: часть капитала держать в ликвидных финансовых инструментах, часть — в физическом объекте, чтобы сглаживать волатильность.
—
Экспертные рекомендации по выбору объекта и стратегии
На что смотрят практикующие инвесторы
Опытные участники рынка сходятся на нескольких правилах, если в фокусе именно инвестиции в новостройки для сдачи в аренду 2025 прогноз доходности по которым не всегда прозрачен:
1. Считать только net yield
Если брутто выходит 5–5,5 %, но чистыми после всех расходов остаётся менее 3,5 %, такая сделка спорна. Диапазон 4–5 % чистой доходности по аренде в рублях при грамотном выборе объекта и долгом горизонте выглядит обоснованным.
2. Не экономить на первом ремонте
Качественная отделка, нейтральный дизайн и надёжная техника уменьшают простои и снижают риск конфликтов с арендаторами. Эксперты отмечают, что вложения в ремонт окупаются за 2–3 года за счёт более высокой ставки и меньшего количества проблем.
3. Формализовать отношения с арендаторами
Белый договор, фото- и видеофиксация состояния квартиры, понятные правила пользования — всё это снижает вероятность неплатежей и конфликтов. Юристы и налоговые консультанты всё чаще рекомендуют оформлять сдачу через самозанятость или ИП, чтобы минимизировать юридические риски и упростить отчетность.
4. Делать стресс-тест модели
При расчётах стоит закладывать: простой 1,5–2 месяца в год, возможное снижение ставки аренды на 10–15 % в неблагоприятный период и рост эксплуатационных расходов на 10–12 % в год. Если модель “выживает” в таком сценарии, объект можно рассматривать.
—
Московский сегмент: где искать “лучшие новостройки”
Столица и ближайшая агломерация
Лучшие новостройки для инвестиций и сдачи в аренду в Москве прогноз по доходности которых интересует большинство частных инвесторов, обычно концентрируются в следующих типах локаций:
— транспортные узлы (рядом МЦД, МЦК, узловые станции метро);
— крупные деловые районы (Москва-Сити и окружающие кварталы, технопарки, IT-кластеры);
— кампусы университетов и научные центры;
— развивающиеся “города внутри города” от крупных девелоперов с комплексной застройкой и собственной коммерческой инфраструктурой.
Эксперты московского рынка считают реалистичным диапазон брутто-доходностей 4,3–5,3 % по новым объектам комфорт- и бизнес-класса при горизонте владения от 7 лет, с существенной частью дохода за счёт роста капитальной стоимости.
—
Пошаговый алгоритм: как подойти к покупке новостройки под аренду
Практический чек‑лист для инвестора
Ниже — ориентировочная последовательность действий, если вы выбираете новостройку именно как арендный актив, а не под собственное проживание.
1. Определить цель и горизонт
Решите: вы хотите в первую очередь арендный поток или рост стоимости актива. На долгом горизонте (>7 лет) имеет смысл ориентироваться на IRR, объединяющую оба эффекта.
2. Выбрать город и тип локации
Не всегда крупнейший город даёт лучшую доходность. В некоторых региональных центрах рынок менее перегрет, а соотношение цены к аренде выгоднее. Но ликвидность и юридические риски там могут быть выше.
3. Собрать и посчитать “эталонную” сделку
Берёте потенциальную квартиру в конкретном ЖК: цена, ремонт, налоги, возможная аренда, простой, рост эксплуатационных расходов — и сводите в одну модель. На этом шаге многие понимают, что “вкусные” 8–10 % от застройщика существуют только в рекламных буклетах.
4. Сделать сравнение альтернатив
Сопоставьте несколько вариантов: новостройка, вторичка, финансовые инструменты. Такой “мини-экспертизы” часто хватает, чтобы выбрать более сбалансированное решение.
5. Выстроить стратегию управления
Решите, будете ли вы заниматься сдачей самостоятельно или привлечёте управляющую компанию. Их комиссия снижает доходность, но экономит время и нервы; для некоторых инвесторов это критично.
—
Выводы: будет ли выгодно покупать новостройки под аренду
На горизонте 3–5 лет арендный рынок новостроек останется рабочим инструментом для инвестора, но уже не в формате “купи любую студию — и она сама будет кормить”. Чтобы инвестиции в новостройки для сдачи в аренду 2025 прогноз доходности по которым выглядит привлекательно на бумаге, реально отработали, потребуется:
— тщательный выбор локации и застройщика;
— реалистичная финансовая модель с учётом расходов и простоев;
— продуманная стратегия управления квартирой.
В ответ на вопрос, выгодно ли сейчас купить квартиру под сдачу, честный эксперт скажет так: да, но не любую и не на любые деньги. Новостройка под аренду всё ещё конкурентный инструмент, если вы относитесь к ней как к бизнесу, а не как к лотерее: считаете, сравниваете, страхуете риски и работаете с объектом системно, а не “на автопилоте”.